Airbnb: ritenuta, 21% e 26% nel 730

1. Il dato da non sbagliare: lordo, non netto

Per gli affitti brevi tramite portale, il proprietario vede spesso solo un importo netto accreditato. La dichiarazione richiede invece di ragionare sui corrispettivi lordi e sulle eventuali ritenute operate dall'intermediario. Commissioni, fee e trattenute possono rendere il netto molto diverso dal canone fiscalmente rilevante. Prima del 730 devi quindi scaricare report del portale, certificazioni disponibili e riepilogo delle prenotazioni per anno fiscale.

2. Esempio 21% con ritenuta

Ipotesi: corrispettivi lordi Airbnb 12.000 €, ritenuta del portale 21% pari a 2.520 €, unità tassata al 21%. L'imposta teorica è 12.000 × 21% = 2.520 €. Se la ritenuta è correttamente certificata, riportata nel rigo F8 e riferita allo stesso reddito, può azzerare il saldo indicativo su quella componente. Il Quadro B identifica immobile, giorni, canone e regime; il prospetto di liquidazione espone il risultato finale.

• Lordo portale | 12.000 €
• Cedolare 21% | 2.520 €
• Ritenuta 21% | 2.520 €
• Saldo indicativo | 0 €, salvo altri dati

3. Esempio 26% con ritenuta 21%

Se lo stesso reddito è tassato al 26%, l'imposta teorica diventa 12.000 × 26% = 3.120 €. Con una ritenuta del 21% pari a 2.520 €, resta un differenziale indicativo di 600 € da controllare nella liquidazione. Questo è il punto più importante per i proprietari: la ritenuta del portale non dice da sola quale aliquota finale si applica. L'aliquota dipende dalle regole sulle locazioni brevi e dalla posizione dell'immobile nella dichiarazione.

4. Quando il caso esce dal perimetro standard

Il caso va verificato da un professionista se ci sono più appartamenti, servizi extra, partita IVA, gestione organizzata, sublocazioni, immobili esteri, co-host, contratti misti o discrepanze tra report e certificazioni. Cedolare Facile prepara una traccia per Quadro B e, quando applicabile, il rigo F8 e aiuta a separare lordo, ritenuta e aliquota, ma non decide se l'attività sia imprenditoriale o quale regime speciale si applichi in casi complessi.