Opzione e revoca cedolare secca: cosa controllare
Registrazione, proroga e dichiarazione senza cambiare regime per errore
Quanto dura l'opzione: la risposta breve
Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate (agg. 29 maggio 2026), l'opzione vale per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga; se la eserciti in un'annualità successiva alla prima, vale per il residuo periodo del contratto. Non ha quindi una scadenza propria: finisce con il contratto o con la proroga, e alla proroga va confermata insieme alla comunicazione, entro 30 giorni dalla scadenza. Puoi revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'hai esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, pagando da lì l'imposta di registro eventualmente dovuta; e puoi optare di nuovo negli anni dopo la revoca.
| Momento | Cosa succede all'opzione | Termine |
|---|---|---|
| Registrazione del contratto | Vale per tutta la durata del contratto | Con la registrazione |
| Opzione in un'annualità successiva | Vale per il residuo periodo; registro e bollo già pagati non si recuperano | In un'annualità successiva alla prima |
| Proroga del contratto | Va confermata con la comunicazione di proroga | Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente |
| Revoca | Torna il regime ordinario, con registro dovuto | Entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente |
| Nuova opzione dopo la revoca | Possibile nelle annualità successive | Come per l'opzione in annualità successiva |
1. Registrazione, RLI e annualità
Nel 730 puoi indicare la cedolare solo se la scelta è coerente con contratto, annualità e comunicazioni fatte all'Agenzia. L'opzione può essere esercitata alla registrazione o in annualità successive; proroga, revoca e risoluzione richiedono attenzione al modello RLI e alle scadenze. Copiare l'anno precedente senza ricostruire la sequenza è rischioso.
2. I documenti da recuperare
Cerca contratto registrato, ricevuta di registrazione o proroga, eventuale revoca, modello RLI, annualità interessata e canone. Se il contratto è stato modificato, conserva anche la scrittura integrativa. Il riepilogo fiscale dovrebbe indicare il regime applicato, il periodo coperto e se registro, bollo o ISTAT erano esclusi dall'opzione.
3. Registro, bollo e ISTAT
Secondo la scheda Agenzia, sotto cedolare non si pagano imposta di registro e bollo ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe; se l'opzione non viene esercitata all'inizio, le imposte già dovute nel regime ordinario non sono rimborsabili. La scelta comporta anche rinuncia agli aggiornamenti del canone, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell'opzione.
4. Esempio di cambio regime
Se un contratto passa da IRPEF ordinaria a cedolare dal 1 luglio, non puoi trattare tutto l'anno come se fosse uniforme senza verifiche. Devi distinguere periodo, canone e regime. Nei casi misti, il CAF o il commercialista può essere la scelta più prudente.
5. Perché il controllo è importante
Il regime cambia imposta, imposte di registro e bollo, aggiornamento ISTAT e liquidazione nel 730. Un errore non è solo aritmetico: può indicare una scelta contrattuale non coerente. Per questo il regime va controllato prima dei calcoli.
Link interni utili
- Quadro B del 730Campi dell'immobile, utilizzo, possesso, canone e regime.
- Quadro LC: 730 o REDDITI?La distinzione tra i quadri del 730 e quelli del modello REDDITI PF.
- F24 cedolareCodici 1840, 1841 e 1842 da controllare nei versamenti.
- Affitti breviAliquote 21%/26%, canoni lordi e ritenute degli intermediari.
- WizardPreparazione guidata dei dati da controllare nel Quadro B del 730.
Metodo, fonti e limiti: come Cedolare Facile aggiorna i contenuti fiscali.
Ultima revisione (Last reviewed): da Yann Lephay.
- Cedolare secca e adeguamento ISTAT: aumento canoneRivalutazione ISTAT, opzione cedolare e canone da controllare nel 730.
- Errori nel Quadro B: checklist per proprietariRendita, giorni, percentuale, canone e regime da controllare
- Documenti 730 affitti: checklist Quadro BLista pratica dei documenti per controllare Quadro B, F8 e liquidazione senza errori.
- Proroga contratto e cedolare secca nel 730RLI, opzione cedolare e controlli prima del Quadro B.