Cedolare secca 2026: due appartamenti, 21%, 26% e acconti

1. Cosa cambia nel 2026: la mappa delle novità

Il 2026 porta un cambiamento sostanziale per le locazioni brevi: la Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 comma 17, sostituisce il riferimento a quattro appartamenti con due appartamenti. Le aliquote 21% e 26% sulle locazioni brevi restano quelle introdotte dalla riforma 2024; il canone concordato al 10% non viene trasformato da questa novità.

2. Non confondere 730/2026 e periodo d'imposta 2026

Il modello 730/2026 serve a dichiarare i redditi 2025. La nuova soglia dei due appartamenti riguarda invece il periodo d'imposta 2026. Quindi una pagina o un calcolo 2026 deve distinguere tre cose: saldo 2025, acconti 2026 e regole sostanziali applicabili ai redditi 2026.

3. La novità chiave: il limite di due appartamenti per le locazioni brevi

Dal periodo d'imposta 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi è applicabile solo se il contribuente destina a tale attività non più di due appartamenti per periodo d'imposta. Il limite precedente era fissato a quattro appartamenti. Oltre la nuova soglia scatta la presunzione legale di attività d'impresa: il proprietario deve aprire una partita IVA, applicare il regime fiscale d'impresa, e perde la facoltà di optare per la cedolare secca sulle locazioni brevi. La modifica impatta direttamente i proprietari che nel 2025 destinavano tre o quattro appartamenti alla locazione breve: nel 2026 dovranno scegliere se ridurre a due unità (mantenendo la cedolare) o accettare la riqualificazione come imprenditori. La transizione richiede una pianificazione attenta dei contratti già in essere.

4. Le aliquote confermate: 10%, 21% e 26%

Le tre aliquote della cedolare secca per il 2026 sono: 10% sul canone concordato per i contratti previsti dalla legge 431/1998 nei comuni ad alta tensione abitativa (con attestazione di rispondenza per i contratti non assistiti); 21% sui contratti a canone libero abitativi e sull'unica unità immobiliare designata in dichiarazione tra quelle destinate a locazione breve; 26% sulle altre unità destinate a locazione breve nei limiti del nuovo plafond di due appartamenti. La struttura tariffaria è quella consolidata dalla Legge 213/2023 e dalla Legge 160/2019. Nessuna nuova aliquota è stata introdotta dalla legge di bilancio 2026.

5. Scadenze 2026: saldo 30 giugno, acconti 30 giugno e 30 novembre

Il calendario fiscale 2026 della cedolare secca segue la regola generale degli acconti e del saldo. Il saldo 2025 si versa entro il 30 giugno 2026, oppure entro il 30 luglio 2026 con la maggiorazione dello 0,40%. Il primo acconto 2026 (40% dell'acconto totale, codice tributo 1840) si versa entro il 30 giugno 2026 quando l'acconto totale è pari o superiore a 257,52 €. Il secondo acconto 2026 (60%, codice 1841) si versa entro il 30 novembre 2026; quando l'acconto totale è inferiore a 257,52 € il versamento è unico al 30 novembre con il codice 1841. Lo stesso giorno 30 giugno 2026 si possono quindi sommare due versamenti distinti: il saldo 2025 (codice 1842, anno di riferimento 2025) e la prima rata d'acconto 2026 (codice 1840, anno di riferimento 2026).

6. Calcolo dell'acconto: regola del 100% e soglie

L'acconto della cedolare secca è pari al 100% della cedolare dovuta per l'anno precedente, calcolata al netto delle ritenute eventualmente subite secondo le istruzioni applicabili. La regola è richiamata dalla guida AdE sulla cedolare secca. Esistono due soglie cumulative: se la cedolare 2025 è inferiore o uguale a 51,65 €, nessun acconto 2026 è dovuto; se l'acconto totale (100% della cedolare 2025) è inferiore a 257,52 €, il versamento è unico al 30 novembre 2026; se è pari o superiore a 257,52 €, si divide in due rate (40% al 30 giugno, 60% al 30 novembre).

7. La ritenuta dell'intermediario sempre a titolo d'acconto

Per le locazioni brevi gestite tramite intermediari (Airbnb, Booking, Vrbo, Homeaway), la ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi continua nel 2026 a operare sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale finale del bene. La regola è stata chiarita dalla Legge 213/2023 e ribadita dalla Circolare AdE n. 10/E del 10 maggio 2024. La conseguenza pratica è che, quando un'unità è tassata al 26% (le unità non designate al 21%), la ritenuta del 21% sotto-preleva di 5 punti percentuali sul corrispettivo, e il differenziale emerge come saldo netto da versare con il codice 1842 alla scadenza del 30 giugno dell'anno successivo.

8. Esempio numerico: dalla cedolare 2025 agli acconti 2026

Ipotesi: un proprietario ha versato per il 2025 cedolare secca per 2 400 €. Calcolo dell'acconto 2026: la soglia 51,65 € è ampiamente superata, quindi l'acconto è dovuto; acconto totale = 2 400 €. La soglia 257,52 € è superata, quindi l'acconto si divide in due rate: prima rata = 2 400 × 40% = 960 € da versare entro il 30 giugno 2026 con il codice 1840 e anno di riferimento 2026; seconda rata = 2 400 × 60% = 1 440 € da versare entro il 30 novembre 2026 con il codice 1841 e anno di riferimento 2026. Totale acconti 2026: 2 400 €. Il saldo 2026 emergerà nella dichiarazione 2027 e si verserà con il codice 1842 e anno di riferimento 2026.

• Cedolare dovuta 2025 | 2 400 €
• Acconto 2026 totale (100%) | 2 400 €
• Prima rata 30 giugno 2026 (codice 1840) | 960 €
• Seconda rata 30 novembre 2026 (codice 1841) | 1 440 €

9. Cosa non è cambiato: canone concordato al 10%

L'aliquota del 10% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, resa strutturale dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160 comma 6, non è stata modificata dalla legge di bilancio 2026. Per i contratti a canone concordato (legge 431/1998 artt. 2 comma 3, 5 commi 1-2 e 8) situati in comuni eligibili, il proprietario può continuare a optare per la cedolare al 10% rispettando le condizioni materiali (tipo di contratto, comune, attestazione di rispondenza per i contratti non assistiti). La Risposta AdE n. 91/2025 ha confermato espressamente l'applicabilità dell'aliquota ridotta al 10% nei casi previsti.

10. Calendario operativo 2026 e checklist

Il proprietario che ha cedolare secca da gestire nel 2026 deve seguire questo calendario. Entro fine maggio 2026: completare la dichiarazione 730 / REDDITI PF 2026 con i Quadri RB e LC; verificare il numero di appartamenti destinati a locazione breve per non superare il nuovo limite di due. Entro il 30 giugno 2026: versare il saldo 2025 (codice 1842) e la prima rata d'acconto 2026 (codice 1840) se dovuta. Entro il 30 novembre 2026: versare la seconda rata d'acconto 2026 (codice 1841) o il versamento unico se l'acconto totale è inferiore a 257,52 €. In caso di errore o ritardo, il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) consente di regolarizzare con sanzioni ridotte usando i codici 8940 (sanzione) e 1940 (interessi) della Risoluzione AdE 12/E del 2023.