Locazioni brevi e cedolare secca al 26%
Come distinguere canoni, ritenute e immobile al 21%
1. Parti dal lordo, non dal bonifico
Il portale può accreditarti un netto dopo commissioni, trattenute o ritenute. Per la dichiarazione, però, il primo dato da riconciliare è il canone lordo della locazione. Se copi solo i bonifici ricevuti, rischi di perdere il collegamento tra reddito, eventuale ritenuta e certificazioni dell'intermediario.
2. Quando entra il 26%
Dal 2024 l'aliquota della cedolare sulle locazioni brevi è il 26%, ridotta al 21% per i contratti relativi a una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta da te nella dichiarazione dei redditi. Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se nell'anno destini a locazione breve non più di due appartamenti (fino al 2025 il limite era quattro): oltre, l'attività si presume d'impresa (Agenzia delle Entrate, aprile 2026).
| Situazione | Aliquota o regola |
|---|---|
| Un solo immobile, scelto in dichiarazione | 21% |
| Altri immobili in locazione breve | 26% |
| Più di due appartamenti nell'anno, dal 2026 | Attività presunta d'impresa: fuori dal regime delle locazioni brevi |
| Più di quattro appartamenti, fino al 2025 | Attività presunta d'impresa |
Lordo o netto: la base imponibile
La cedolare si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% del regime ordinario. Se l'ospite paga anche servizi calcolati forfettariamente, entrano nella base; restano fuori solo le spese sostenute direttamente dall'ospite o riaddebitate sulla base dei costi effettivi. La ritenuta del 21% dell'intermediario si calcola sull'intero importo dovuto dall'ospite, inclusa la provvigione dovuta dal locatore. La nostra lettura: la commissione del portale non abbassa la base della cedolare.
3. Esempio di riconciliazione
Immagina 14.000 euro di prenotazioni lorde, 1.800 euro di commissioni del portale e 2.940 euro di ritenute. Il bonifico netto non racconta tutto. Devi conservare il lordo, indicare correttamente il regime e verificare come le ritenute sono certificate. Solo dopo ha senso guardare il saldo finale.
4. CIN e dati operativi
Il CIN e gli obblighi turistici non sostituiscono la dichiarazione fiscale. Sono segnali amministrativi collegati all'immobile e alla locazione breve, ma il 730 richiede comunque canone, periodo, regime e ritenute. Tieni questi dati insieme, non in chat o screenshot sparsi.
Metodo, fonti e limiti: come Cedolare Facile aggiorna i contenuti fiscali.
Ultima revisione (Last reviewed): da Yann Lephay.
- Ritenute locazioni brevi nel Quadro F: rigo F8 e CU 2026Dove controllare il punto 20 della CU e perché non basta il Quadro B.
- Affitti brevi: come prepararli per la dichiarazioneCanoni, portali, CIN e cedolare secca
- Comproprietà e affitto nel 730: quote e canoniCome evitare di dichiarare il 100% quando possiedi solo una quota
- Ritenute degli intermediari negli affitti breviCome leggere portali, certificazioni e importi nel 730