Affitti nel 730: Quadro B e liquidazione

1. I documenti necessari prima di aprire il Modello 730

Il proprietario che loca un immobile deve dichiarare i redditi da fabbricati utilizzando il Modello 730 quando rientra nei casi ammessi. I dati dell'immobile e del canone si controllano nel Quadro B; il prospetto 730-3, generato dalla dichiarazione, espone poi la liquidazione. Se esistono ritenute sulle locazioni brevi, vanno verificate nel rigo F8 del Quadro F. Prima di accedere alla dichiarazione precompilata o recarti da un intermediario, prepara un fascicolo con i documenti fondamentali. Ti serve la visura catastale aggiornata per leggere la rendita catastale esatta e la categoria dell'immobile. Recupera la copia del contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate, da cui estrarre data di inizio, durata e importo del canone annuo. Se gestisci affitti brevi tramite portali online, scarica la Certificazione Unica (CU) emessa dall'intermediario: riporta corrispettivi lordi e ritenute. Prepara anche estratti conto o report per riconciliare gli importi. Per i canoni non percepiti, non improvvisare: le regole dipendono dalla morosita' e dagli atti disponibili, quindi va verificato il caso concreto.

• Visura catastale aggiornata per la rendita.
• Contratto di locazione registrato con importo del canone.
• Certificazione Unica (CU) per gli affitti brevi gestiti da intermediari.

2. Come leggere e inserire i dati catastali

Il Quadro B richiede l'identificazione precisa dell'immobile. Il primo dato da inserire è la rendita catastale non rivalutata. Trovi questo valore sulla visura catastale alla voce "rendita". Le istruzioni del Modello 730 specificano di inserire la rendita base; il software di compilazione applicherà in automatico la rivalutazione del 5% prevista dalla legge. Devi poi indicare i giorni di possesso e la percentuale di possesso. I giorni di possesso corrispondono al periodo dell'anno in cui sei stato proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile (ad esempio, usufrutto). Se hai posseduto la casa per tutto l'anno, scrivi 365. Se hai comprato l'immobile il 15 ottobre, calcola i giorni da quella data fino al 31 dicembre. La percentuale di possesso riflette la tua quota di proprietà. Se sei l'unico proprietario, inserisci 100%. Se possiedi l'immobile a metà con il coniuge, inserisci 50%. L'articolo 26 del TUIR impone che ogni comproprietario dichiari la propria quota di reddito fondiario. Se il contratto di locazione è intestato solo a te ma la casa è cointestata, il reddito va comunque diviso tra i proprietari in base alle quote di possesso, a meno che non si tratti di locazioni brevi dove il reddito può essere dichiarato per intero dal locatore che stipula il contratto. Verifica la tua situazione specifica con un CAF se hai dubbi sulle quote.

3. La compilazione del Quadro B e i codici utilizzo

Il Quadro B mappa l'uso che fai dell'immobile attraverso il codice utilizzo. Questo codice comunica all'Agenzia delle Entrate se la casa e' a disposizione, affittata, usata come abitazione principale o rientra in un caso agevolato. Non ricostruire i codici a memoria: controlla sempre le istruzioni del Modello 730 dell'anno che stai presentando. In generale, un contratto a canone libero e un contratto a canone concordato non usano la stessa codifica; per il canone concordato agevolato le istruzioni richiamano il codice dedicato. Quando un immobile cambia destinazione d'uso durante l'anno, devi compilare piu' righi nel Quadro B per lo stesso immobile. Ad esempio, se la casa e' rimasta vuota per i primi 100 giorni e poi e' stata affittata per i restanti 265 giorni, compilerai due periodi distinti. In entrambi i righi riporterai la stessa rendita catastale, ma varierai giorni, utilizzo e canone proporzionato al periodo di locazione. L'articolo 37 del TUIR definisce le regole di base per il reddito dei fabbricati.

4. Il calcolo del canone lordo da dichiarare

Il campo "Canone di locazione" nel Quadro B genera spesso confusione. Parti dal canone lordo di competenza dell'anno, poi applica il codice canone previsto dalle istruzioni. Con 9.600 euro annui in tassazione ordinaria e codice canone 1, la colonna 6 usa il 95%, cioe' 9.120 euro; con cedolare e codice canone 3 usa il 100%, cioe' 9.600 euro. La percentuale di possesso resta nella propria colonna e non va applicata una seconda volta al canone indicato, salvo il caso particolare previsto quando e' locata solo la quota del contribuente. Non devi sottrarre le spese condominiali se sono addebitate all'inquilino in modo distinto. Per gli affitti brevi gestiti tramite piattaforme, il dato da riconciliare parte dal lordo, non dal bonifico dopo commissioni e ritenute. Controlla sempre la Certificazione Unica e le istruzioni dell'anno.

5. Cedolare secca al 21% o 10%: regole e requisiti

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che rimpiazza l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione. Il Decreto Legislativo 23/2011, articolo 3, disciplina questo regime opzionale per i proprietari persone fisiche che affittano immobili abitativi (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10). L'aliquota ordinaria della cedolare secca è il 21%. Questa si applica ai contratti di locazione a canone libero (durata 4+4) e alle locazioni brevi. Se incassi un canone annuo di 9.600 euro e applichi il 21%, l'imposta sostitutiva è 2.016 euro. L'imposta si calcola sull'intero canone lordo, senza alcuna deduzione forfettaria per spese di manutenzione. L'aliquota agevolata scende al 10% per i contratti a canone concordato (durata 3+2, contratti transitori o per studenti universitari). Per accedere al 10%, l'immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa o in un comune con carenze di disponibilità abitative. Inoltre, il contratto deve rispettare gli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Di solito, è richiesta l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'associazione di categoria per confermare che il canone applicato rientra nei parametri locali. Nel Quadro B, indicherai la scelta della cedolare barrando l'apposita casella.

6. Locazioni brevi: aliquote al 21% e 26%

Le locazioni brevi (contratti inferiori a 30 giorni) seguono regole specifiche che sono state modificate di recente. La normativa distingue l'aliquota della cedolare secca in base al numero di immobili destinati a questo scopo e alla scelta indicata in dichiarazione. In linea generale, un immobile puo' restare al 21%, mentre gli immobili ulteriori possono ricadere nel 26% se si sceglie la cedolare. Per il Modello 730/2026, che dichiara i redditi 2025, la soglia del perimetro non imprenditoriale resta collegata al limite di quattro appartamenti; dal periodo d'imposta 2026 la Legge 199/2025 la riduce a due appartamenti. Nel Modello 730, la scelta dell'immobile al 21% avviene in sede di dichiarazione. Se operi tramite intermediari che applicano la ritenuta, conserva la Certificazione Unica: la ritenuta e' un acconto da riconciliare, non una prova che tutto il reddito sia gia' dichiarato correttamente.

7. La liquidazione dell'imposta nel prospetto di liquidazione

Il prospetto 730-3 non è un quadro da compilare come il Quadro B: è il risultato della liquidazione elaborata a partire dai dati dichiarati. Espone imposta, saldo, crediti e acconti secondo l'insieme della dichiarazione. Se hai affittato tramite un intermediario che ha operato una ritenuta del 21%, recupera la Certificazione Unica e verifica l'importo nel rigo F8 del Quadro F; la ritenuta concorre poi al risultato finale. Per esempio, un'imposta teorica di 2.016 euro e ritenute correttamente riconosciute per 2.016 euro possono portare a un saldo nullo, prima degli altri dati del 730. Cedolare Facile fornisce una stima di controllo, non sostituisce il prospetto ufficiale.

8. Saldo, acconti e codici F24 per i pagamenti

Il pagamento della cedolare secca puo' passare dal modello F24 e segue lo scadenzario ufficiale applicabile al contribuente e all'anno di dichiarazione. Il sistema distingue saldo per l'anno precedente e acconto per l'anno in corso; se l'acconto e' pari o superiore a 257,52 euro, lo schema ordinario prevede due rate. Usa 1840 per la prima rata, 1841 per la seconda o per l'acconto unico, 1842 per il saldo. Non trasformare la data ordinaria o il differimento con maggiorazione in scadenze universali: proroghe, rateazione e profilo del contribuente possono cambiare il calendario. Con sostituto d'imposta, saldo e acconti possono essere trattenuti direttamente; senza sostituto puo' servire il versamento diretto.

• Codice 1840: Acconto prima rata.
• Codice 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione.
• Codice 1842: Saldo dell'imposta.

9. Ritenute degli intermediari e Certificazione Unica

I proprietari che utilizzano agenzie immobiliari o piattaforme telematiche per gli affitti brevi devono gestire le ritenute d'acconto. La legge impone agli intermediari che incassano i canoni per conto del proprietario di trattenere il 21% e versarlo all'Agenzia delle Entrate. Entro il 16 marzo dell'anno successivo, l'intermediario deve rilasciare al proprietario la Certificazione Unica (CU). Questo documento è essenziale per la dichiarazione dei redditi. La CU riporta l'indirizzo dell'immobile, i giorni di locazione, il corrispettivo lordo e le ritenute operate. I dati della CU precompilano la dichiarazione dei redditi messa a disposizione dall'Agenzia delle Entrate. Il locatore deve verificare che i dati della CU corrispondano ai propri registri. Se hai più intermediari per lo stesso immobile, riceverai più CU. Nel 730, riconcilia il totale delle ritenute con il rigo F8 del Quadro F e poi controlla il loro effetto nel prospetto di liquidazione. Se l'intermediario non rilascia la CU, il proprietario rimane comunque responsabile della dichiarazione del reddito lordo effettivo. Rivolgiti a un commercialista se noti discrepanze tra i bonifici ricevuti e gli importi lordi certificati nella CU.

10. Controlli finali e invio della dichiarazione

L'ultima fase del processo richiede una revisione incrociata dei dati inseriti. Verifica che la somma delle percentuali di possesso dichiarate dai comproprietari sia coerente con i titoli di proprieta'. Controlla che i giorni indicati nel Quadro B non superino l'anno fiscale per lo stesso immobile, sommando i vari righi in caso di cambio di destinazione d'uso. Assicurati che l'opzione per la cedolare secca sia coerente con contratto, registrazione, proroghe e dichiarazione. Se manca o non e' coerente, il reddito puo' finire nel regime IRPEF ordinario. Se la gestione di rendite, codici utilizzo, ritenute e calcoli del prospetto di liquidazione ti sembra complessa o temi errori formali, puoi affidarti a strumenti dedicati. Cedolare Facile prepara per 49 € una traccia affitti da controllare. Il sistema ti guida nell'inserimento dei dati contrattuali e genera un riepilogo controllabile da ricopiare nel Modello 730 o consegnare al tuo CAF.