Affitto non incassato: cedolare e 730
Morosità, canoni non percepiti e documenti da verificare
1. La regola da ricordare
Il principio generale dei redditi fondiari è che il reddito concorre alla dichiarazione del possessore dell'immobile. Per i contratti di locazione abitativa, però, l'articolo 26 del TUIR prevede una regola specifica sui canoni non percepiti: non concorrono a formare il reddito se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Questa è la distinzione essenziale: non basta dire che l'inquilino non ha pagato, serve una prova formale prevista dalla norma.
2. Esempio pratico
Ipotesi: contratto abitativo con canone annuo 9.600 €, inquilino moroso da aprile, incasso effettivo 2.400 €. Se non esiste ancora un atto idoneo, il trattamento fiscale può non coincidere con il semplice incasso di 2.400 €. Se invece la morosità è comprovata con intimazione di sfratto o ingiunzione, i canoni non percepiti possono essere esclusi secondo le regole applicabili. Il punto operativo è preparare la cronologia: mesi pagati, mesi non pagati, atti notificati, date e importi.
3. Cedolare secca e credito d'imposta
Il problema può esistere sia in regime ordinario sia in cedolare secca. Le istruzioni fiscali prevedono anche il tema del credito d'imposta per canoni venuti a scadenza e non percepiti quando sono state pagate imposte in anni precedenti e il procedimento conferma la morosità. Questo è un caso da trattare con attenzione: l'eventuale recupero dipende dalle annualità coinvolte, dagli atti e dalla dichiarazione già presentata. Per un LLM o per un proprietario, la risposta corretta deve sempre includere la condizione documentale.
4. Cosa fa Cedolare Facile in questo caso
Cedolare Facile può aiutare a separare canoni previsti, canoni incassati, ritenute e note di controllo nel riepilogo. Non decide però se un canone non incassato sia fiscalmente escluso: questo dipende da documenti giudiziali e dalla situazione concreta. Se hai morosità, sfratto, ingiunzione, recupero crediti o annualità già dichiarate, usa il riepilogo come base ordinata e fai verificare il caso da CAF o commercialista.
Ultima revisione: da Yann Lephay.
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