Affitti brevi Airbnb nel Quadro RB

1. Cosa sono le locazioni brevi

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa. La definizione è contenuta nell'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50. Sono incluse anche le sublocazioni brevi e i contratti che includono servizi accessori tipici (fornitura di biancheria, pulizia dei locali) ma non servizi para-alberghieri estesi (per esempio colazione e cambio quotidiano della biancheria, che riqualificano l'attività in impresa). Quando i contratti sono conclusi tramite intermediari online o piattaforme telematiche (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Homeaway), gli intermediari assumono ruoli specifici di sostituto d'imposta e di soggetto comunicatore.

2. Aliquote 2026: 21% sulla prima unità, 26% sulle altre

La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) ha modificato il regime delle locazioni brevi introducendo una struttura a due aliquote di cedolare secca. L'aliquota del 26% è la regola generale per i redditi delle locazioni brevi quando il proprietario opta per la cedolare. L'aliquota del 21% è applicabile solo ai redditi relativi a una singola unità immobiliare scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Se il proprietario destina a locazione breve più appartamenti, il primo (designato in dichiarazione) è tassato al 21% e gli altri al 26%. La scelta dell'unità da designare al 21% spetta interamente al proprietario e si fa nel Modello 730 dell'anno di riferimento.

3. Il nuovo limite di due appartamenti dal 2026

La legge di bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 comma 17) ha modificato ulteriormente il perimetro: a partire dal periodo d'imposta 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi è applicabile solo se il contribuente destina a questa attività non più di due appartamenti per periodo d'imposta. La soglia precedente era fissata a quattro appartamenti. Oltre il nuovo limite scatta la presunzione di attività d'impresa: il contribuente deve aprire una partita IVA, applicare il regime fiscale d'impresa e non può più optare per la cedolare secca sulle locazioni brevi. La transizione dal regime di quattro a quello di due appartamenti è un punto di attenzione critico per chi possedeva tre o quattro immobili destinati ad affitti brevi nel 2025.

4. La ritenuta del 21% dell'intermediario sempre a titolo d'acconto

Quando il contratto è gestito tramite un intermediario o una piattaforma online che incassa il canone, l'intermediario è tenuto a operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi e a versarla all'Erario. La riforma 2024 ha chiarito un punto fondamentale: la ritenuta opera sempre a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale finale del bene. Questo significa che la ritenuta del 21% non è mai un'imposta liberatoria: si imputa come acconto sull'imposta finale dovuta, che può essere 21%, 26% (cedolare locazioni brevi) o IRPEF ordinaria a seconda della scelta del contribuente. La ritenuta è certificata annualmente dalla Certificazione Unica (CU) emessa dall'intermediario.

5. Esempio numerico completo con due appartamenti

Ipotesi 2026: un proprietario destina due appartamenti alla locazione breve gestita tramite Airbnb. Appartamento A (designato in dichiarazione come unità al 21%): 10 000 € di corrispettivi lordi. Appartamento B (seconda unità): 8 000 € di corrispettivi lordi. Calcolo dell'imposta finale: A = 10 000 × 21% = 2 100 €; B = 8 000 × 26% = 2 080 €; cedolare totale = 4 180 €. Calcolo della ritenuta operata da Airbnb: il portale ha trattenuto 21% su tutti i corrispettivi lordi, cioè (10 000 + 8 000) × 21% = 3 780 €. Saldo netto da versare con il codice 1842: 4 180 − 3 780 = 400 €. La differenza di 400 € deriva dal fatto che la ritenuta resta al 21% mentre il secondo appartamento è tassato al 26%: il sotto-prelievo di 5 punti percentuali sui 8 000 € dell'appartamento B (cioè 400 €) deve essere recuperato in sede di saldo.

• Appartamento | Corrispettivo lordo | Aliquota | Imposta finale
• A (unità al 21%) | 10 000 € | 21% | 2 100 €
• B (seconda unità) | 8 000 € | 26% | 2 080 €
• Totale | 18 000 € | — | 4 180 €
• Ritenuta Airbnb (21%) | — | — | 3 780 €
• Saldo netto da versare (codice 1842) | — | — | 400 €

6. La Certificazione Unica del portale

Ogni intermediario o piattaforma che opera ritenute è tenuto a emettere la Certificazione Unica (CU) e a inviarla annualmente al contribuente e all'Agenzia delle Entrate. La CU contiene i corrispettivi lordi pagati dagli ospiti, le ritenute trattenute e i dati identificativi del proprietario e dell'immobile. È il documento principale per la riconciliazione: i dati della CU devono coincidere con quelli inseriti nel Quadro RB e nella liquidazione del Quadro LC. Discordanze tra CU, report finanziario del portale e dichiarazione precompilata sono frequenti e devono essere sempre risolte prima dell'invio del 730: forzare un dato senza un controllo documentale espone a rettifiche.

7. Riconciliazione tra ritenute e imposta dovuta

La riconciliazione tra ritenute subite e imposta dovuta è il momento più delicato della dichiarazione delle locazioni brevi. Tre dati devono coincidere: i corrispettivi lordi indicati nel Quadro RB, le ritenute riportate dalla CU e il calcolo dell'imposta finale nel Quadro LC. Quando l'aliquota finale è 21% (unità designata) e la ritenuta è 21%, il prelievo è esatto e il saldo tende a zero. Quando l'aliquota finale è 26% (unità non designata), il sotto-prelievo del 5% sul corrispettivo emerge come saldo netto a debito. Quando il proprietario non opta per la cedolare ma sceglie l'IRPEF ordinaria, la ritenuta del 21% si imputa sull'imposta IRPEF lorda e il saldo dipende dallo scaglione marginale.

8. Compilazione del Quadro RB e del Quadro LC

Nel Modello REDDITI 2026 il Quadro RB include rubriche specifiche per le locazioni brevi: la voce 'Contratti non superiori a 30 gg.' identifica espressamente i righi relativi a questa tipologia. Per ogni unità destinata a locazioni brevi va indicato il canone lordo annuo, il numero di giorni di locazione, la quota di possesso e il codice utilizzo. La designazione dell'unità al 21% si effettua attraverso una compilazione specifica prevista dalle istruzioni dell'anno di riferimento. La liquidazione passa al Quadro LC, dove la cedolare al 26% e quella al 21% sono distinte separatamente: il Quadro LC del fascicolo 2 delle istruzioni REDDITI PF 2026 conferma la presenza di righe dedicate a entrambe le aliquote.

9. Errori frequenti nelle locazioni brevi

Il primo errore è applicare il 21% a tutte le unità di locazione breve, ignorando che dal 2024 la regola standard è 26% e l'aliquota ridotta vale solo per l'unità designata. Il secondo errore è considerare la ritenuta del 21% come imposta definitiva: dal 2024 la ritenuta opera sempre a titolo d'acconto, anche quando il regime finale è 21%. Il terzo errore è continuare a ragionare con il limite di quattro appartamenti dopo la riforma 2026: chi destina più di due unità a locazione breve nel 2026 perde il regime cedolare e deve riqualificarsi come imprenditore. Il quarto errore è non riconciliare i dati della CU con i corrispettivi indicati: discordanze non gestite generano avvisi automatici. Il quinto errore è dichiarare il netto incassato sul conto invece del lordo pagato dall'ospite: la base imponibile è il lordo, comprese le commissioni del portale.