Codici utilizzo Quadro RB: 1, 3, 8, 11, 12
Come scegliere il codice corretto della colonna 2 del Quadro RB nel Modello 730.
1. A cosa serve la colonna 'Utilizzo' del Quadro RB
La colonna 2 del Quadro RB del Modello 730 contiene il codice utilizzo, un numero che identifica il modo in cui il proprietario impiega l'immobile nell'anno d'imposta. Questo codice non è una semplice etichetta: determina la base imponibile, l'eventuale riduzione del 30% dell'imponibile ordinario, l'applicabilità della cedolare secca al 10% e la verifica dei requisiti per il canone concordato. Per ciascun immobile va compilato un rigo separato; quando l'utilizzo cambia in corso d'anno (per esempio da abitazione principale a locazione), occorre suddividere il periodo in più righi indicando per ognuno i giorni esatti e il codice pertinente. Le istruzioni REDDITI PF 2026 dedicano una sezione specifica alla descrizione di ogni codice e ai suoi presupposti, perché la scelta errata è una delle cause più frequenti di rettifica della dichiarazione.
2. Codice 1 — abitazione principale
Il codice 1 indica l'unità immobiliare utilizzata come abitazione principale del proprietario o di un suo familiare. L'abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per questa categoria non è dovuta IRPEF sul reddito catastale, perché la deduzione dell'abitazione principale azzera la base imponibile, ma il dato resta rilevante per identificare l'immobile e ricostruire la situazione patrimoniale del contribuente. Il codice 1 non può essere indicato dai soggetti non residenti in Italia: la regola di esclusione è espressamente prevista dalle istruzioni 2026, perché il concetto di abitazione principale presuppone la residenza fiscale italiana.
3. Codice 3 — locazione a canone libero (regime di libero mercato)
Il codice 3 si usa per gli immobili locati in regime di libero mercato, cioè con contratti che non rientrano nelle tipologie agevolate del canone concordato. La base imponibile ordinaria si calcola confrontando, per la quota di possesso del proprietario, la rendita catastale rivalutata pro rata temporis e il canone di locazione pro rata: si dichiara l'importo più alto. Esempio: rendita rivalutata 1 200 €, canone annuo 9 600 € su un immobile in piena proprietà locato per 365 giorni. Il confronto produce 9 600 € (canone) > 1 200 € (rendita); l'imponibile ordinario è 9 600 €. Se il proprietario opta per la cedolare secca al 21%, l'imposta sostitutiva è 2 016 € (21% di 9 600 €), in luogo del calcolo IRPEF ordinario. Il codice 3 è il codice base della maggior parte delle locazioni abitative italiane.
4. Codice 8 — canone concordato in comune ad alta densità abitativa
Il codice 8 si applica agli immobili locati con contratti a canone concordato (legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2 comma 3 e art. 5 comma 2) situati in comuni ad alta densità abitativa. Il regime concordato porta una doppia agevolazione fiscale: l'imponibile ordinario IRPEF è ridotto del 30%, cioè si dichiara il 70% del maggiore tra rendita e canone, e in alternativa il proprietario può optare per la cedolare secca al 10%. Esempio: rendita rivalutata 600 €, canone annuo 4 800 €, possesso 50% per 365 giorni. La quota di canone è 2 400 €, la quota di rendita 300 €; il maggiore è 2 400 €. L'imponibile ordinario diventa 2 400 × 70% = 1 680 €. Se invece il proprietario sceglie la cedolare al 10%, paga 240 € di imposta sostitutiva (10% di 2 400 €). Il codice 8 esige la prova della conformità all'accordo territoriale: per i contratti non assistiti il D.M. 16 gennaio 2017 richiede l'attestazione di rispondenza rilasciata da almeno un'organizzazione firmataria.
5. Codici 11 e 12 — locazione parziale dell'abitazione principale
I codici 11 e 12 si usano quando il proprietario loca solo una parte della propria abitazione principale, conservando l'uso del resto come dimora abituale. Il caso tipico è l'affitto di una stanza a uno studente universitario o a un lavoratore. Il codice 11 indica una locazione parziale a canone libero, il codice 12 una locazione parziale a canone concordato agevolato. La distinzione è importante perché il codice 12, come il codice 8, attiva la riduzione del 30% in regime IRPEF e la cedolare al 10%. Anche per questi due codici la regola di esclusione per i non residenti è esplicita nelle istruzioni 2026: solo chi ha residenza fiscale italiana, e quindi un'abitazione principale ai fini fiscali, può utilizzarli.
6. Codici secondari: 5, 6, 9 e 14
Oltre ai codici principali, le istruzioni prevedono codici per situazioni specifiche. Il codice 5 si applica alle pertinenze dell'abitazione principale (cantina, box, soffitta) accatastate separatamente: seguono il regime fiscale dell'unità principale. Il codice 6 identifica gli immobili a uso misto, in parte adibiti a propria attività professionale o d'impresa. Il codice 9 è il codice residuale per i casi che non rientrano in nessuna delle categorie tipizzate (per esempio immobili strumentali non locati, situazioni di indisponibilità documentata). Il codice 14 riguarda le locazioni agevolate di immobili situati in Abruzzo, nei comuni colpiti dal sisma del 2009. Il codice 9 non è una scorciatoia: è una categoria residua riservata a situazioni effettivamente atipiche, da utilizzare solo dopo aver verificato che nessun codice tipizzato è applicabile.
7. Codici esclusi per i contribuenti non residenti
Le istruzioni REDDITI PF 2026 stabiliscono che, nella colonna 2 'Utilizzo' del Quadro RB, i contribuenti non residenti in Italia non devono indicare i codici 1, 5, 6, 11 e 12. La ragione è che questi codici si fondano sul concetto di abitazione principale del soggetto dichiarante, che presuppone la residenza fiscale italiana. Un proprietario non residente che possiede un immobile in Italia e lo loca a canone libero indicherà tipicamente il codice 3; se loca a canone concordato il codice 8. Gli immobili tenuti a disposizione dal non residente seguono regole specifiche che escludono comunque i codici riservati alla dimora principale.
8. Calcolo dell'imponibile ordinario per quota di possesso
La struttura del Quadro RB applica per ogni rigo la quota di possesso (colonna 5) ai dati patrimoniali e, in regime ordinario, al canone. La formula è: imponibile = max(rendita rivalutata × giorni/365 × quota%, canone × quota%), poi moltiplicato per (1 − 30%) se il codice utilizzo prevede l'agevolazione del canone concordato. Il caso particolare 5 (colonna casi particolari) introduce un'eccezione: quando la percentuale di locazione differisce dalla percentuale di possesso (per esempio se un comproprietario al 50% riscuote da solo il 100% del canone in base a un accordo interno), il canone indicato rappresenta già la quota del contribuente e non va ulteriormente moltiplicato per la quota di possesso. Senza questa avvertenza il rischio è una doppia decurtazione e una sotto-dichiarazione del reddito.
9. Errori frequenti e conseguenze fiscali
Il primo errore tipico è non frazionare il rigo quando l'uso cambia in corso d'anno: dichiarare un solo rigo per un immobile prima abitazione principale e poi locato porta a un calcolo del reddito errato e a possibili rettifiche. Il secondo errore è applicare i codici 1, 5, 6, 11 o 12 a un soggetto non residente: la dichiarazione viene riqualificata e ricalcolata. Il terzo errore è scegliere il codice 8 senza disporre, per i contratti non assistiti, dell'attestazione di rispondenza prevista dal D.M. 16 gennaio 2017: in caso di controllo l'agevolazione viene disconosciuta e l'IRPEF ricalcolata con sanzioni. Il quarto errore è ignorare il caso particolare 5 quando la percentuale di locazione differisce da quella di possesso: la base imponibile risulta dimezzata indebitamente. Quando un errore comporta un sotto-versamento di imposta, il ravvedimento operoso ai sensi dell'art. 13 D.Lgs. 472/1997 consente di regolarizzare con sanzioni ridotte se attivato prima dei controlli.
Ultima revisione: da Yann Lephay.
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