Affitti brevi senza ritenuta del portale: cedolare e 730
Se nessuno ha trattenuto il 21%, l'imposta la versi tu: come, quanto e quando.
1. Chi deve trattenere e chi no
Secondo l'Agenzia delle Entrate, gli intermediari immobiliari e i gestori di portali che incassano i canoni, o intervengono nel pagamento, trattengono il 21% a titolo d'acconto quando versano la somma al locatore, e certificano la ritenuta. Vale anche per gli intermediari non residenti, tramite stabile organizzazione o rappresentante fiscale. Non trattengono le banche e i servizi di pagamento quando si paga con carta: intervengono come prestatori di servizi di pagamento, non come intermediari. Se l'ospite ti paga direttamente, o il portale si limita a mettervi in contatto, non c'è nessuna ritenuta.
| Come incassi | Ritenuta 21% | Cosa fai nel 730 |
|---|---|---|
| L'intermediario o il portale incassa e ti versa il netto | Sì, a titolo d'acconto, certificata | Dichiari il lordo e scomputi la ritenuta certificata (rigo F8) |
| L'ospite paga a te con bonifico o contanti | No | Dichiari il lordo e versi tutta la cedolare |
| L'ospite paga con carta tramite un servizio di pagamento | No: il prestatore di pagamento non è sostituto d'imposta | Dichiari il lordo e versi tutta la cedolare |
| Agente immobiliare che pubblica anche su un portale | Sì, la opera l'agente, non il portale | Scomputi la ritenuta certificata dall'agente |
2. La base è il lordo, non il bonifico
La cedolare sulle locazioni brevi si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento del 5% del regime ordinario. Se l'ospite paga anche servizi calcolati forfettariamente, entrano nella base; restano fuori solo le spese pagate direttamente dall'ospite o riaddebitate al costo effettivo. Per la ritenuta, l'Agenzia precisa che il 21% si calcola sull'intero importo dovuto dall'ospite, inclusa la provvigione dovuta dal locatore all'intermediario. La nostra lettura: la commissione del portale a tuo carico non riduce la base della cedolare.
3. Due esempi calcolati
Calcoli nostri, per un solo proprietario.
| Caso | Lordo pagato dagli ospiti | Cedolare dovuta | Ritenuta subita | Da versare tu |
|---|---|---|---|---|
| Un appartamento al 21%, portale che trattiene | 10.000 € | 2.100 € | 2.100 € | 0 € |
| Un appartamento al 21%, nessuna ritenuta | 10.000 € | 2.100 € | 0 € | 2.100 € |
| Secondo appartamento al 26%, portale che trattiene | 10.000 € | 2.600 € | 2.100 € | 500 € |
| Secondo appartamento al 26%, nessuna ritenuta | 10.000 € | 2.600 € | 0 € | 2.600 € |
4. Quando e come versi
Con il 730 l'imposta dovuta, al netto delle ritenute, passa dal prospetto di liquidazione: con un sostituto d'imposta è trattenuta in busta paga o sulla pensione, senza sostituto si versa con F24. Per la cedolare valgono le scadenze dell'IRPEF, compresi gli acconti per l'anno successivo. Se un anno senza ritenuta fa salire molto la cedolare, l'acconto dell'anno dopo sale con lei.
5. Dal 2026: non più di due appartamenti
Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se destini a locazione breve non più di due appartamenti nell'anno; fino al 2025 il limite era quattro. Oltre, l'attività si presume d'impresa. Cedolare Facile prepara il Quadro B e, se c'è ritenuta, il rigo F8 per i casi entro il limite; con servizi para-alberghieri o oltre il limite serve un commercialista.
Domande frequenti
Se il portale non ha trattenuto il 21% devo pagare la cedolare?
Sì. La ritenuta è solo un acconto: senza ritenuta versi tu l'intera cedolare (21% o 26%) con il 730, a saldo e acconto.
La cedolare sugli affitti brevi si calcola sul lordo o sul netto delle commissioni?
Sul lordo: l'intero importo del canone indicato nel contratto, senza abbattimenti. Per la ritenuta l'Agenzia include anche la provvigione dovuta dal locatore all'intermediario.
Chi paga con carta tramite un servizio di pagamento subisce la ritenuta?
No: banche e servizi di pagamento non operano la ritenuta perché non sono intermediari nella stipula del contratto. In quel caso versi tu tutta l'imposta.
Link interni utili
Metodo, fonti e limiti: come Cedolare Facile aggiorna i contenuti fiscali.
Ultima revisione (Last reviewed): da Yann Lephay.
- Airbnb: ritenuta, 21% e 26% nel 730Esempio per affitti brevi con portale, ritenuta e cedolare
- Airbnb, Certificazione Unica e ritenuta 21%: come leggerle nel 730Perché CU, report del portale e Quadro B non sono la stessa cosa
- Comodato e affitti brevi: Quadro D nel 730Come dichiarare gli incassi quando affitti un immobile non tuo.
- Cedolare senza sostituto: F24 nel 730Quando non hai datore di lavoro o pensione che trattiene le imposte.