Affitti brevi: cedolare secca o partita IVA?
Dal 2026 decide il numero di appartamenti: fino a due resti privato, dal terzo l'attività si presume d'impresa.
1. Chi è e chi non è questo articolo
Per: persone fisiche che affittano per non più di 30 giorni appartamenti a uso abitativo in Italia, senza partita IVA, e che si chiedono se dal 2026 devono aprirla. Non per: chi offre colazione, pasti o altri servizi para-alberghieri, chi affitta a imprese per i loro dipendenti (foresteria) e chi ha già un'attività d'impresa ricettiva.
2. Quanti appartamenti, quale regime
Il limite si conta per periodo d'imposta: conta quanti appartamenti hai destinato alla locazione breve durante l'anno.
| Appartamenti in locazione breve nell'anno | Redditi 2025 | Redditi 2026 e seguenti |
|---|---|---|
| 1 | Locazione breve, cedolare 21% possibile | Locazione breve, cedolare 21% possibile |
| 2 | Locazione breve: 21% su uno, 26% sull'altro | Locazione breve: 21% su uno, 26% sull'altro |
| 3 o 4 | Locazione breve: 21% su uno, 26% sugli altri | Attività presunta d'impresa: fuori dal regime |
| 5 o più | Attività presunta d'impresa | Attività presunta d'impresa |
3. Due esempi
Calcoli nostri. Lucia affitta a turisti due appartamenti a Firenze nel 2026: 12.000 € lordi il primo, 8.000 € il secondo. Sceglie il 21% sul primo (2.520 €) e paga il 26% sul secondo (2.080 €): 4.600 € di cedolare con il 730 del 2027, al netto delle ritenute subite. Marco ne affitta tre: nel 2025 era ancora dentro il limite di quattro, nel 2026 non più. Per il 2026 la sua attività si presume d'impresa e la cedolare sulle locazioni brevi non è più la sua strada: deve impostare la posizione con un commercialista prima di dichiarare.
4. I servizi contano anche con un solo appartamento
Il regime delle locazioni brevi copre i contratti con servizi accessori come biancheria, pulizia dei locali, utenze telefoniche o wi-fi. Restano fuori i contratti in cui, oltre all'immobile, fornisci altre prestazioni: colazione, somministrazione di cibi e bevande, auto a noleggio, guide turistiche. Un B&B con colazione non è una locazione breve ai fini fiscali, anche se l'appartamento è uno solo: quale regime si applica dipende dalla forma dell'attività, regolata anche dalle leggi regionali, ed è una domanda per il commercialista.
5. Dove si ferma Cedolare Facile
Cedolare Facile prepara la dichiarazione di un privato: canoni, cedolare al 21% o al 26%, ritenute, acconti. Non apre partite IVA e non gestisce redditi d'impresa: dal terzo appartamento nel 2026, o con servizi para-alberghieri, non è lo strumento giusto.
Domande frequenti
Con tre appartamenti in affitto breve devo aprire la partita IVA?
Dal 2026 l'attività di locazione breve su più di due appartamenti si presume svolta in forma d'impresa e il regime delle locazioni brevi non si applica. Fino al 2025 il limite era quattro. Valuta l'apertura con un commercialista.
Con due appartamenti posso avere il 21% su entrambi?
No. Il 21% vale per una sola unità immobiliare a tua scelta, da indicare nella dichiarazione; l'altra paga il 26%.
Se offro la colazione posso usare la cedolare?
No: la colazione e la somministrazione di cibi e bevande sono prestazioni aggiuntive che fanno uscire il contratto dal regime delle locazioni brevi.
Link interni utili
Metodo, fonti e limiti: come Cedolare Facile aggiorna i contenuti fiscali.
Ultima revisione (Last reviewed): da Yann Lephay.
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