Cedolare secca con inquilino società o foresteria

Agenzia contro Cassazione, questione rimessa alle Sezioni Unite: cosa rischi optando e quando la cedolare è sicura.

Aggiornato il 27 ottobre 2026 7 min di lettura

1. Le due posizioni, fianco a fianco

La norma esclude dalla cedolare «le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni» (art. 3, comma 6, d.lgs. 23/2011). L'Agenzia legge l'esclusione anche dal lato dell'inquilino; la Cassazione solo dal lato del proprietario.

Inquilino impresa o professionista: chi dice cosa (al 27 ottobre 2026)
Fonte	Data	Posizione
Agenzia delle Entrate, scheda cedolare secca	Agg. 29 maggio 2026	La cedolare non si applica ai contratti con conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa o lavoro autonomo, anche se l'immobile ospita dipendenti o collaboratori
Corte di Cassazione, sez. V, sentenza n. 12395	7 maggio 2024	Il locatore può optare anche se il conduttore stipula nell'esercizio della sua attività: l'esclusione riguarda solo il locatore che loca nell'esercizio d'impresa o professione
MEF, risposta all'interrogazione 5-03773 (Camera, Commissione VI)	26 marzo 2025	L'Agenzia conferma la circolare 26/E del 2011: la sentenza è «al momento isolata» e la giurisprudenza di merito è contrastante; attende un indirizzo consolidato
Corte di Cassazione, sentenze gemelle n. 12076 e n. 12079 (riportate negli atti della Camera, allegato B del 12 maggio 2025)	7 maggio 2025	Ribadiscono che la cedolare è compatibile con contratti abitativi stipulati con conduttori che agiscono nell'esercizio d'impresa o professione
Corte di Cassazione, sez. tributaria, ordinanza interlocutoria n. 30016	13 novembre 2025	Trasmette al Primo Presidente, per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione della cedolare sul contratto «ad uso foresteria» con conduttore impresa, arte o professione

2. La nostra scelta e perché

Per un proprietario che vuole dormire tranquillo, la scelta è il regime ordinario: IRPEF e addizionali sul canone, imposta di registro e bollo. Le ragioni: la posizione dell'Agenzia è scritta e attuale (scheda del 29 maggio 2026); il MEF ha detto in Parlamento che non la cambierà finché non ci sarà un orientamento consolidato, citando sentenze di commissioni tributarie favorevoli all'Agenzia anche dopo il 2024; e la Cassazione stessa, dopo tre sentenze favorevoli al contribuente (2024 e 2025), con l'ordinanza 30016 del 13 novembre 2025 ha chiesto che la questione sia valutata dalle Sezioni Unite. Alla data di revisione non abbiamo trovato una loro decisione pubblicata. Optare per la cedolare con un inquilino società vuol dire, con buona probabilità, ricevere un recupero di imposte e difenderti in giudizio in attesa delle Sezioni Unite. Può valerne la pena per importi alti e con un professionista al fianco, non per abitudine.

3. I casi in cui la cedolare è sicura

Due situazioni restano dentro la cedolare anche per l'Agenzia. La prima: il contratto con enti pubblici o privati non commerciali, purché il contratto indichi la destinazione abitativa dell'immobile in linea con le loro finalità (circolare 26/E del 2011, citata nella risposta del MEF). La seconda, scritta nella legge: unità abitative locate a cooperative edilizie per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone (art. 3, comma 6-bis). Un'associazione senza scopo di lucro che usa l'appartamento come sede, invece, non rientra nell'uso abitativo.

Chi è l'inquilino e cosa fare
Inquilino	Cedolare per l'Agenzia	La nostra scelta
Persona fisica che ci abita	Sì	Cedolare, se conviene rispetto all'IRPEF
Società, ditta o professionista, anche per dipendenti (foresteria)	No	Regime ordinario
Ente pubblico o privato non commerciale, con destinazione abitativa nel contratto	Sì	Cedolare possibile
Cooperativa o ente senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari (art. 3, c. 6-bis)	Sì, alle condizioni di legge	Cedolare possibile

4. Se hai già optato con un inquilino società

Non c'è una risposta unica. Se il contratto è in corso, puoi revocare l'opzione dall'annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, pagando da lì l'imposta di registro. Se vuoi mantenerla, sappi che la difesa poggia sulle sentenze 12395/2024, 12076/2025 e 12079/2025 e che la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite (ordinanza 30016/2025): l'esito non è garantito. In entrambi i casi la decisione va presa con un commercialista, guardando importi e anni aperti.

5. Cosa fa Cedolare Facile

Il wizard non chiede chi è l'inquilino: se il tuo conduttore è una società o un professionista, non scegliere la cedolare nel riepilogo salvo decisione presa con un professionista. Il riepilogo a 49 € confronta cedolare e IRPEF ordinaria e prepara il Quadro B del 730 con il regime che hai scelto.

Domande frequenti

Posso applicare la cedolare secca se affitto a una società?

Per l'Agenzia delle Entrate no, anche se l'immobile ospita i dipendenti. La Cassazione ha detto di sì (sentenza 12395/2024, poi 12076 e 12079 del 2025), ma nel novembre 2025 ha rimesso la questione alle Sezioni Unite. Optare espone a un probabile contenzioso.

La cedolare secca vale per l'uso foresteria?

Non secondo l'Agenzia: la foresteria è un contratto con un conduttore che agisce nell'esercizio d'impresa. La nostra scelta prudente è il regime ordinario.

E se l'inquilino è un'associazione senza scopo di lucro?

La cedolare è ammessa con enti non commerciali se il contratto indica la destinazione abitativa, e per legge con enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari alle condizioni dell'art. 3, comma 6-bis.

Link interni utili

Metodo, fonti e limiti: come Cedolare Facile aggiorna i contenuti fiscali.

Ultima revisione (Last reviewed): 27 ottobre 2026 da Yann Lephay.

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