Box e cantina: cedolare secca sulle pertinenze

1. Risposta diretta: quando la pertinenza segue la casa

La cedolare secca riguarda gli immobili abitativi e le relative pertinenze locate per finalita' abitative. Una cantina, un box, un garage o un posto auto possono quindi seguire il regime della casa se sono collegati all'abitazione locata. Il punto non e' solo catastale: serve un rapporto pertinenziale concreto e documentabile. Se la pertinenza e' inclusa nello stesso contratto dell'abitazione, il controllo e' piu' semplice. Se e' locata con contratto separato, occorre verificare che le parti siano le stesse, che il contratto richiami l'abitazione e che il vincolo pertinenziale sia esplicito.

2. Contratto unico o contratto separato

Nel contratto unico, abitazione e pertinenza sono concesse insieme: per esempio appartamento, cantina e box nello stesso accordo. In questo caso il canone puo' essere unico oppure ripartito tra unita' catastali, ma la logica fiscale resta collegata alla locazione abitativa. Nel contratto separato, invece, il rischio aumenta: un box affittato autonomamente puo' non avere finalita' abitativa e puo' uscire dalla cedolare. La prassi Agenzia ammette la pertinenza anche con contratto separato solo quando il collegamento con l'abitazione e' dimostrato e il rapporto e' tra le stesse parti.

3. Come ripartire il canone nel Quadro RB

Nel 730 ogni unita' catastale puo' richiedere un rigo autonomo, soprattutto se abitazione e pertinenza hanno rendite separate. Se il contratto indica un canone unico, va ricostruita una ripartizione coerente da conservare nel fascicolo fiscale. La ripartizione puo' seguire la rendita catastale o un criterio contrattuale documentato, ma non deve essere improvvisata dopo un controllo. L'errore da evitare e' dichiarare l'intero canone sull'abitazione e lasciare la pertinenza solo come immobile a disposizione quando in realta' una parte del corrispettivo riguarda anche box o cantina.

4. Esempio numerico abitazione + box

Ipotesi: contratto abitativo con cedolare secca al 21%, canone annuo complessivo 10.800 €, composto da appartamento e box pertinenziale. Se il criterio di ripartizione attribuisce 9.600 € all'appartamento e 1.200 € al box, il reddito complessivo in cedolare resta 10.800 € e l'imposta teorica e' 2.268 €. Il Quadro RB deve pero' rappresentare correttamente entrambe le unita' catastali, i giorni, la quota di possesso e l'opzione cedolare dove ammessa.

• Canone abitazione | 9.600 €
• Canone box pertinenziale | 1.200 €
• Totale cedolare 21% | 10.800 € x 21% = 2.268 €
• Controllo chiave | vincolo pertinenziale documentato

5. Box affittato da solo: attenzione

Un box, una cantina o un garage affittato da solo non e' automaticamente cedolare secca. Se manca il collegamento con un'abitazione locata per finalita' abitativa, il reddito puo' rientrare nel regime ordinario e va trattato secondo le istruzioni del modello. La stessa prudenza vale se il box e' affittato a una persona diversa dall'inquilino dell'abitazione, se il contratto non richiama l'appartamento, se la pertinenza si trova in un contesto non collegato o se l'utilizzo e' commerciale o promiscuo. In questi casi non basta scrivere 'pertinenza' nel gestionale: serve coerenza contrattuale e catastale.

6. Locazioni brevi e pertinenze

Nelle locazioni brevi il tema diventa ancora piu' delicato perche' dal 2024 l'aliquota del 21% e' collegata all'unita' designata, mentre le altre unita' possono ricadere al 26% nei casi previsti. Se la pertinenza e' locata congiuntamente all'abitazione breve, va verificato se segue l'unita' principale o se costituisce un'ulteriore unita' rilevante. Le fonti dell'Agenzia richiedono attenzione al collegamento pertinenziale e alla concreta struttura del contratto. Per portali e affitti brevi, conserva sempre report lordo, CU, descrizione dell'alloggio e contratto o condizioni di prenotazione.

7. Quando usare Cedolare Facile e quando fermarsi

Cedolare Facile puo' aiutare a preparare il riepilogo Quadro RB / LC quando abitazione e pertinenza sono in un caso lineare: proprietario persona fisica, immobile abitativo, pertinenza collegata, canone ricostruibile e opzione cedolare coerente. Serve invece CAF o commercialista se la pertinenza e' affittata separatamente, se le parti sono diverse, se c'e' uso commerciale, se il box e' l'unico bene locato o se devi decidere se la pertinenza conta come ulteriore unita' nelle locazioni brevi.